• 所在地：　大阪府
• 土地面積：　630.17 平方メートル
• 状況：　宅地

財産評価基準に基づく評価額	46,780千円
当社の鑑定評価額	37,400千円
相続評価の差	9,380千円

■コメント
対象地は無道路地のため、国税庁の評価基準では大きく下がらない。
そのため、市場実態にそぐわない評価額が試算される。

無道路地価格 ＝ [(A-B-C)×1/(1+r)^n]×k

• A：通路開設・拡幅実現時の無道路地価格
• B：囲繞時に支払う通路買収価格
  （経済合理性に反する分割等を前提とした訴訟費用を考慮）
• C：改良工事費用
• n：通路開設・拡幅の実現までの期間（必要に応じて訴訟等の期間を考慮）
• r：上記期間の土地期待利回り
• k：不確実性補正率

評価の手順

• ※1　標準画地の価格：　120,000円/平方メートル
• ※2　路地状部分減価率：　0.50
• ※3　有効宅地部分の奥行減価率：-15　および　規模減価率：-20　合計：-35
• ※4　取付道路の経済合理性に反する分割等を前提とし、通路開設による（B）地の外溝等復旧補償工事などを考慮した買い進み率：　1.80
• ※5取付道路買収の不確定要因補正率：　0.10

袋地（A＋B）の価格

（A）路地状部分
120千円（※1）/平方メートル×0.50（※2）×48.6平方メートル＝2,916千円

（B）有効宅地部分
120千円（※1）/平方メートル×0.65（※3）×630.17平方メートル＝49,153千円

（A）＋（B）計　52,069千円

取付道路価格

120千円（※1）/平方メートル×1.80（※4）×48.6平方メートル＝10,498千円

無道路地価格

（52,069千円−10,498千円）×（1-0.10）≒ 37,400千円

• 対象地が道路に接面した価格
  120千円×0.8×630.17平方メートル＝60,496千円
• 無道路地の価格割合
  37,400千円÷60,496千円＝61.8％
• 減価率
  （1-0.618）＝38.2％